Por Manuel Tovar, 08 de junio – Hispanic Solutions Group
Nuestros especialistas de Hispanic Solutions Group, hablan sobre el refinanciamiento de una vivienda y los requisitos básicos de refinanciamiento (ver parte 1). Asimismo, continúan informando sobre los requisitos para verificar la elegibilidad de este.
3. Requisitos de refinanciamiento con garantía hipotecaria: el valor acumulado de su vivienda es la cantidad por la cual el valor de su vivienda excede el saldo de su hipoteca. Cuando refinancia, necesita el capital mínimo requerido por su programa hipotecario o prestamista. Esos mínimos suelen ser los mismos que el pago inicial mínimo para comprar una casa: al menos 3% para préstamos conformes, 3,5% para préstamos FHA y nada para VA y USDA. Otra forma de ver el capital social mínimo es la relación préstamo-valor máxima (LTV). Por ejemplo, si su prestamista tiene una asignación LTV máxima del 97%, entonces necesita al menos un 3% de capital para refinanciar. Los propietarios de viviendas que tienen al menos el 20% del capital social a menudo pueden cancelar el seguro hipotecario privado (PMI) o refinanciar para eliminar el seguro hipotecario de la FHA.
Optimice las refinanciaciones. Los requisitos de capital son diferentes si desea un refinanciamiento optimizado o uno de retiro de efectivo. Los refinanciamientos simplificados son excelentes. A menudo no requieren una tasación. Entonces nadie sabe cuánto capital tiene. Eso significa que podría refinanciar potencialmente si no tiene capital o si su casa está sumergida, lo que significa que debe más en sus préstamos hipotecarios de lo que vale la casa.
Refinanciaciones con retiro de efectivo. Las refinanciaciones con retiro de efectivo son un poco más difíciles desde el punto de vista del valor líquido de la vivienda. Aunque ocasionalmente puede encontrar un prestamista más comprensivo, la regla general es que debe retener al menos el 20% de su capital después del retiro. Mírelo de otra manera, y su relación préstamo-valor (LTV) debe ser del 80% o menos. Supongamos que su casa vale $ 200,000 y el saldo de su hipoteca es de $ 150,000. La mayor cantidad de refinanciamiento que podría obtener sería de $ 160,000 ($ 200,000 x 80% LTV = $ 160,000). En este caso, solo podría tomar $ 10,000 como retiro de efectivo. Esto se debe a que el monto de su nuevo préstamo de $ 160,000 es $ 10,000 más alto que el saldo de su hipoteca actual de $ 150,000. Afortunadamente, en los últimos años, muchos propietarios de viviendas han descubierto que su valor líquido aumenta rápidamente en consonancia con los precios más altos de las viviendas. Esto hace que el refinanciamiento con retiro de efectivo sea más accesible, incluso para los propietarios que hicieron un pequeño pago inicial cuando compraron la casa.
Refinanciaciones de alto LTV. Ya mencionamos que LTV es menos importante para los préstamos Streamline Refinance. Pero esos solo están disponibles para propietarios con hipotecas FHA, VA o USDA.
¿Qué pasa con los propietarios de viviendas que tienen poco o ningún valor en una hipoteca conforme?
Es posible que aún pueda refinanciar con un programa de alto LTV de Fannie Mae o Freddie Mac. La opción de refinanciamiento de alto LTV de Fannie (HIRO) y la refinanciación de alivio mejorada de Freddie (FMERR) están diseñadas para ayudar a los propietarios con menos del 3% de refinanciamiento de capital a una tasa y pago más bajos. Debe estar al día con los pagos de su hipoteca para calificar.
4. Requisitos mínimos de puntuación de crédito: usted obtiene una hipoteca completamente nueva cuando refinancia. Y los prestamistas observarán su puntaje de crédito y su historial crediticio tan de cerca como cuando presentó la última solicitud. Al igual que con un préstamo para la compra de una vivienda, le resultará más fácil calificar para un refinanciamiento con un buen puntaje y un informe crediticio limpios. Un buen puntaje (alrededor de 720 o más) podría incluso generarle una tasa de interés más baja.
Nuevamente, hay una excepción para la mayoría de las refinanciaciones optimizadas. A menudo, o frecuentemente estos no requieren verificación de crédito. Si ha dejado que su puntaje crediticio se deslice desde que se convirtió en propietario de una vivienda, es una buena idea aumentarlo antes de solicitar un refinanciamiento. Consulte nuestro video para mejorar su puntaje crediticio para obtener resultados rápidos. A veces, incluso una pequeña mejora puede marcar una gran diferencia en la tarifa que paga.
5. Relación deuda-ingresos (DTI): su relación deuda-ingresos (DTI) es el porcentaje de su ingreso bruto mensual que paga cada mes para cubrir deudas y otras obligaciones.
Su DTI debe estar por debajo de un cierto umbral para refinanciar, generalmente el 43% o menos, aunque las reglas varían según el programa hipotecario. Los gastos mensuales contados en su DTI generalmente incluyen:
- Costos de vivienda (después del refinanciamiento), incluido el pago de la hipoteca, los impuestos a la propiedad, el seguro de propietarios de viviendas y las tarifas de asociaciones de propietarios
- Pagos mínimos con tarjeta de crédito
- Cuotas de préstamos para automóviles, préstamos para estudiantes y todos los demás préstamos
- Cosas como la pensión alimenticia y la manutención de los hijos
Desafortunadamente, cuanto mayor sea su DTI, mayor será la tasa hipotecaria que probablemente pagará. Y los prestamistas y los programas establecen máximos. Por lo tanto, su solicitud de refinanciamiento podría ser rechazada si la suya es demasiado alta.
Como regla general, un DTI del 36% se considera bueno. Pero, con algunos programas, los prestamistas lo aprobarán con un DTI de hasta un 45% o incluso un 50%. Una vez más, esto no se aplica a la mayoría de las refinanciaciones optimizadas, incluidas las de la FHA y VA, así como la opción de refinanciamiento de alto LTV de Fannie Mae. Muchos de estos no tienen ningún requisito para calcular su DTI.
En las próximas entradas más información sobre estos requisitos.
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