Hipoteca de tasa fija es más barata que una de interés ajustable

Interés ajustable
Una ARM tiene una tasa de interés que cambia a intervalos establecidos después de un período introductorio de tasa fija.

La principal diferencia entre un préstamo de tasa fija y uno de tasa ajustable es que la tasa de interés nunca cambiará para una hipoteca de tasa fija. Por otro lado, la tasa de interés de una ARM (Hipoteca a tasa variable -Adjustable-rate mortgage) puede cambiar varias veces durante el plazo del préstamo. El pago mensual de la hipoteca también cambiará si el índice sube y baja.

La hipoteca tradicional de tasa fija sigue siendo la opción preferida para los compradores de vivienda, las ARM están ganando popularidad y representan el 18,6% de los dólares destinados a hipotecas unifamiliares convencionales en abril de 2023, cuatro veces más que en enero de 2021, afirman analistas.

El crecimiento se debe en gran medida al rápido aumento de las tasas de interés. Sin embargo, si bien los ARM tienden a tener una tasa inicial más baja, esa tasa no será la misma para siempre y este tipo de préstamos no son adecuados para todos.

Cómo saber si tengo una Hipoteca de tasa Fija o Ajustable? - MORTGIJ

Cómo funcionan las hipotecas a tipo fijo

Una hipoteca de tasa fija tiene la misma tasa de interés durante la vigencia del préstamo, por lo que el capital mensual del préstamo y el pago de intereses no cambiarán a menos que refinancie. Las hipotecas de tasa fija generalmente tienen plazos de 30 y 15 años, pero también hay opciones de plazos flexibles que van desde ocho hasta 29 años.

Tenga en cuenta que, los pagos de su hipoteca aún pueden fluctuar incluso si tiene una tasa fija. Esto se debe a que los impuestos a la propiedad y las primas del seguro para propietarios de viviendas, que generalmente se incluyen en un solo pago con la hipoteca, cambian con el tiempo. Sin embargo, la parte de su pago que es el capital y los intereses del préstamo sigue siendo la misma.

Cómo funcionan las hipotecas de tasa ajustable (ARM)

Una ARM tiene una tasa de interés que cambia a intervalos establecidos después de un período introductorio de tasa fija. Los períodos de introducción suelen ser de tres, cinco, siete o 10 años. Generalmente, este tipo de interés fijo inicial es más bajo que el de una hipoteca de tipo fijo estándar. Una vez que finalice ese período introductorio, su tasa se ajustará hacia arriba o hacia abajo en momentos predeterminados, generalmente cada seis meses o cada año. Estos ajustes suelen estar vinculados a un mercado de valores o a un índice financiero, como la tasa de financiación garantizada a un día, o SOFR.

Diferencias

La mayor diferencia entre una hipoteca de tasa fija y una ARM es que, con la primera, el pago mensual de capital e intereses se mantiene constante. Con una ARM, el pago cambia una vez finalizado el período introductorio.

Tasa de interés inicial, una ARM generalmente tiene una tasa de interés inicial y un pago mensual más bajos que un préstamo de tasa fija.

Tasa de interés a lo largo del tiempo, después del período de tasa inicial de la ARM, la tasa y el pago mensual pueden aumentar (o disminuir). Si aumenta, podría terminar con un pago mensual inasequible.

Una hipoteca de tasa fija, por el contrario, tiene un pago fijo durante toda la vida del préstamo; la tasa y el pago no cambiará a menos que refinancie con un préstamo diferente.

Límites de tasas: la tasa de su ARM no puede aumentar más allá de cierto punto con cada ajuste, ni durante la vigencia del préstamo.

Pago inicial mínimo, una ARM convencional requiere un pago inicial más alto del 5 por ciento, en comparación con el 3 por ciento de algunos préstamos convencionales de tasa fija.

Hipotecas con tasa ajustable vs. hipotecas con tasa fija

Ejemplo de pagos hipotecarios ARM versus de tasa fija

Si bien el pago inicial de una ARM puede parecer más atractivo que un pago de tasa fija, también es importante saber el monto máximo que podría terminar pagando. En este ejemplo, ilustramos el potencial del peor de los casos, suponiendo un primer límite de ajuste del 5 por ciento, un límite de ajuste posterior del 1 por ciento y un límites de por vida del 5 por ciento:

ARM (30 años) Hipoteca a tipo fijo a 30 años

Precio de la vivienda $390,000 $390,000

Monto del préstamo $370,500 (5% inicial) $378,300 (3% de descuento)

Tasa de interés inicial 6.08% 7.10%

Pago inicial de la hipoteca $2,299 $2,542

Tasa de interés máxima 11.08% 7.10%

Pago máximo de la hipoteca $3,550 $2,542

Tenga en cuenta que la tasa de interés máxima anterior no aparecería de la noche a la mañana. Los prestamistas suelen limitar los ajustes de tasas a 1 o 2 puntos porcentuales por período. Y tampoco hay ninguna regla que indique que aumentará: todo depende del mercado. Podría tener suerte y ver caer la tasa también.

Similitudes

Estos dos tipos de préstamos tienen algunos componentes en común:

  • Ambas vienen con opciones de pago estándar a 30 años: tanto las hipotecas convencionales de tasa fija como las de tasa ajustable ofrecen términos estándar de 30 años.
  • Ambos requieren un buen crédito para calificar: ya sea con una hipoteca de tasa fija o con una ARM, un prestamista asumirá un cierto nivel de riesgo al prestarle el dinero. Teniendo esto en cuenta, necesitará un crédito entre bueno y excelente para obtener la aprobación y con las condiciones más favorables.
  • Ambos se pueden refinanciar: ya sea que tenga una hipoteca de tasa fija o ajustable, tendrá la opción de refinanciar en el futuro. (Con una ARM, esta es la clave para salir del préstamo antes del primer reinicio de la tasa, si ese es su plan).

No existe una respuesta correcta o incorrecta entre una hipoteca de tasa fija y una de tasa ajustable; ambas tienen ventajas y desventajas.

Las hipotecas a tasa fija son, con diferencia, la opción más popular y, en general, más seguras para los prestatarios.

No obstante, las hipotecas de tasa fija podrían ser mejores para:

  • Prestatarios que planean quedarse: si planea hacer que su próximo paso sea permanente, la estabilidad de una hipoteca de tasa fija podría ser la mejor opción. Nunca tendrá que preocuparse por los aumentos en su pago mensual de capital e intereses, y tendrá la opción de refinanciar en el futuro si las tasas bajan.
  • Compradores de vivienda por primera vez: Comprar una casa es un proceso complicado, y las consideraciones y matices adicionales de una ARM pueden hacerlo aún más desalentador. Además, la mayoría de los programas de préstamos exclusivos para compradores de vivienda por primera vez solo vienen con la opción de tasa fija.
Guía para el consumidor sobre hipotecas a tasa ajustable (ARM): Hoja de  trabajo para comparar préstamos hipotecarios

Las hipotecas de tasa ajustable podrían ser mejores para:

  • Cualquiera que planee mudarse o refinanciar antes de que finalice el período introductorio: si planea mudarse (o refinanciar) antes de que se ajuste la ARM, podría ahorrar dinero con un pago ARM inicial bajo.
  • Prestatarios con préstamos gigantes: generalmente, los préstamos más grandes conllevan tasas de interés más altas. La baja tasa de introducción de un ARM podría brindarle ahorros significativos al inicio de un préstamo.

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